Agences immobilières et conformité LCB-FT

Agences immobilières dans le viseur de la LCB-FT

Introduction

Le 15 mai 2025, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) a procédé à des contrôles inopinés dans 13 agences immobilières de luxe à Saint-Tropez et ses environs. L’opération visait spécifiquement le respect des obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), ainsi que les mesures de gel des avoirs dans le contexte des sanctions européennes. Les résultats sont préoccupants : de nombreux manquements graves ont été relevés, révélant une méconnaissance inquiétante des obligations légales. Si les sanctions n’ont pas encore été prononcées dans cette opération, d’autres décisions récentes dans le secteur immobilier rappellent que les autorités de contrôle n’hésitent plus à sanctionner.

Conformité : les agences n’échappent pas aux règles

En application de l’article L. 561-2 du Code monétaire et financier, les agences immobilières font partie des professionnels assujettis au dispositif LCB-FT. À ce titre, elles sont tenues de mettre en œuvre une vigilance constante à l’égard de leurs clients et des opérations traitées. Cette obligation est loin d’être théorique : le secteur immobilier, notamment dans ses segments haut de gamme, est structurellement exposé aux risques de blanchiment via des sociétés écrans, des clients étrangers, ou encore des flux opaques en provenance de zones à risque. Les obligations sont claires : identification des clients et des bénéficiaires effectifs, vérification de l’origine des fonds, surveillance des relations d’affaires, application des mesures de gel des avoirs, et déclaration de toute opération suspecte à TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins).

Sanctions récentes

La Commission nationale des sanctions a récemment prononcé plusieurs décisions illustrant la rigueur des contrôles. Par exemple, le 22 mars 2024, la société GROUPIMMOBILIER a été sanctionnée par une interdiction temporaire d’exercer l’activité de transaction immobilière pour une durée de 3 mois avec sursis, et une sanction pécuniaire de 4 000 euros à chacun, assortie d’une publication aux frais de la société. Les griefs retenus étaient nombreux : absence de dispositifs de cartographie des risques, manquements aux obligations d’identification des clients et bénéficiaires effectifs, défaut de collecte d’informations sur la relation d’affaires, carence en formation du personnel et défaut de contrôle interne. Une autre décision du 28 juin 2024 concernant la société Agence Immobilière de la Mairie a imposé une interdiction temporaire d’exercer pour deux ans, avec des sanctions pécuniaires de 15 000 euros pour la société, et de 5 000 euros pour son dirigeant, avec publication obligatoire.

Trois piliers d’une conformité effective

A. Formation et cartographie des risques

D’abord, une cartographie des risques propre à chaque structure, construite en fonction du profil des clients, de la typologie des opérations, et des zones géographiques concernées. Cette analyse doit se traduire dans une politique de connaissance client (KYC) claire, et intégrée à chaque transaction. Elle implique également la formation régulière des équipes, adaptée aux fonctions de chacun. L’article L. 561-34 exige une sensibilisation effective du personnel, dont l’absence constitue un manquement autonome.

B. Identification rigoureuse des clients

Ensuite, l’identification ne peut s’arrêter au simple contact commercial. Elle doit inclure l’ensemble des bénéficiaires effectifs, les structures intermédiaires, les liens éventuels avec des personnes politiquement exposées (PPE), ainsi que la consultation systématique des listes de sanctions nationales et internationales. La vigilance doit être constante, y compris dans la durée.

C. Détection, alerte et déclaration

Enfin, les agences doivent disposer d’un dispositif interne d’alerte et de traitement des soupçons. Le seuil de déclenchement d’une déclaration à TRACFIN n’est pas l’infraction avérée, mais la simple suspicion. L’absence de déclaration en présence d’indices concordants est en elle-même constitutive d’un manquement sanctionnable. Les lignes directrices de l’ACPR rappellent que cette obligation est personnelle, non délégable, et qu’elle engage la responsabilité du dirigeant.

Comment Novlaw peut vous accompagner

Le cabinet Novlaw, expert en compliance, vous accompagne à chaque étape pour garantir une vigilance renforcée et une conformité durable. Nous proposons des formations LCB-FT et anti-fraude, entièrement personnalisées aux spécificités de votre secteur et adaptées à la localisation et aux besoins de votre entreprise. À vos côtés pour l’élaboration d’une cartographie des risques parfaitement alignée sur les exigences légales en vigueur, nous veillons à ce qu’aucune opération ne soit négligée. Nous réalisons également les audits, la mise en conformité, la gestion des contrôles et la transmission à la CNS.

Quelques pistes pour l'intégration opérationnelle dans votre dispositif :

- Établir une cartographie des risques adaptée à votre structure.

- Former régulièrement votre personnel aux obligations LCB-FT.

- Mettre en place un système d'identification rigoureuse des clients.

- Développer un dispositif d'alerte et de déclaration interne.

- Collaborer avec des experts pour auditer et renforcer votre conformité.